WeWork se tourne vers les marchés obligataires pour lever des capitaux

Les acheteurs d’une première offre d’obligations par des sociétés unicorn WeWork (WeWork) doivent avoir des remords. Le locataire d’espaces de bureaux commerciaux a réuni 702 millions de dollars d’obligations à sept ans, soit un rendement de 7,875 % le 25 avril. Le prix des obligations de qualité spéculative cotées par les trois agences de notation de crédit – puis a chuté de 8 % au cours des deux premières semaines de négociation, anéantissant tout le rendement de la première année sur la base du rendement total. Le prix de l’obligation s’est depuis lors redressé à 95 le 21 mai, donnant maintenant un rendement de 8,3% pour les nouveaux acheteurs.
WeWork vise à perturber le marché de l’espace de travail commercial en concluant des baux à long terme sur des propriétés commerciales, en les réparant et en les louant à court terme à des particuliers et à des entreprises. Il s’adresse aux pigistes, aux entrepreneurs indépendants et aux petites entreprises qui recherchent des espaces d’exploitation flexibles plutôt que des baux à long terme ou leurs propres installations de briques et de mortier.

Quel est l’état des finances de WeWork ?

Les finances de l’entreprise feraient la fierté d’une dotcom au tournant du millénaire. Ses revenus ont plus que doublé l’an dernier pour atteindre 886 millions de dollars, poursuivant ainsi sa croissance rapide à l’échelle mondiale. WeWork compte aujourd’hui plus de 225 sites dans plus de 20 pays et les engagements de location s’élèveraient à 18 milliards de dollars jusqu’en 2023. Les dépenses de l’an dernier ont également plus que doublé pour atteindre 1,818 milliard de dollars, ce qui a entraîné une perte nette de 933 millions de dollars. Comme les dotcoms de la bulle technologique, WeWork a un penchant pour les mesures financières créatives. En utilisant le calcul classique du BAIIA (bénéfice avant intérêts, impôts et amortissement), WeWork a enregistré un bénéfice négatif de 769 millions de dollars l’an dernier. Cependant, dans ses divulgations aux investisseurs obligataires, la société a ajouté des éléments comme la rémunération à base d’actions, les frais de vente et de marketing, et même les frais généraux et administratifs pour arriver à ce qu’elle a appelé un ” BAIIA ajusté pour la collectivité ” de 233 millions de dollars positifs.

“Conceptuellement, je comprends qu’ils essaient de transformer une histoire d’actions d’une licorne en une hausse des obligations et que les mesures typiques ne s’appliquent pas “, a déclaré l’analyste de CreditSights Jesse Rosenthal, dont le rapport sur l’offre s’intitulait WePass. “Mais ils ont pris des libertés bien au-delà de ce qu’on voit normalement.”

Quel est le modèle économique de WeWork ?

Le modèle d’affaires de WeWork, qui consiste à faire correspondre les dettes de location à long terme aux revenus locatifs à court terme, n’a pas encore été confronté à un environnement économique plus difficile ou à une baisse de la valeur des biens immobiliers.

“Le modèle est un déséquilibre classique entre l’actif et le passif et il n’a pas encore été testé “, a déclaré M. Rosenthal. WeWork a été lancé en 2010. “Ils n’ont jamais été dans un marché baissier et c’est le risque le plus évident.”

WeWork a beaucoup d’argent à dépenser. À la fin de l’année dernière, son bilan s’élevait à plus de 2 milliards de dollars, dont une bonne partie provenait de l’investissement de 4,4 milliards de dollars du géant japonais Softbank Group. Cet important coussin de capitaux propres pourrait procurer un certain réconfort aux investisseurs obligataires.

“Softbank est le joker,” dit Rosenthal. “Je ne pense pas que quiconque ait une bonne idée de ce que Masayoshi Son va faire. Je suis négatif sur les obligations, mais avec la mise en garde que Softbank pourrait continuer à jeter de l’argent liquide sur l’entreprise et repousser les problèmes.”.

Il semble que cela ait été suffisant pour les investisseurs obligataires, du moins au début. WeWork a augmenté son premier emprunt de 500 millions de dollars à 702 millions de dollars en raison de la forte demande du marché – et parce que l’entreprise pense que le 702 est un chiffre porte-bonheur.

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